Det synlige marked er ikke hele markedet
Mange virksomheder begynder søgningen efter et nyt erhvervslejemål på de offentlige ejendomsportaler. Portalerne giver et nyttigt øjebliksbillede af de annoncerede lejemål, men ikke nødvendigvis et dækkende billede af hele markedet.
En del erhvervslejemål udlejes uden offentlig annoncering. Det kan eksempelvis være lejemål, hvor en kommende fraflytning endnu ikke kan offentliggøres, eller lejemål, som udlejer ønsker at markedsføre diskret gennem direkte dialog med udvalgte virksomheder.
En beslutning om at leje et erhvervslejemål kan derfor blive truffet på et ufuldstændigt grundlag, hvis den alene baseres på de offentligt annoncerede muligheder.
Godt en femtedel af arealet blev udlejet off-market
Omfanget er vanskeligt at opgøre præcist, fordi off-market-udlejninger netop ikke registreres gennem den almindelige annoncering. Colliers´ analyse af kontormarkedet i København giver dog en indikation af størrelsesordenen.
Ifølge analysen blev der i 2025 udlejet 270.000 m² kontorareal i København og 90.000 m² i omegnskommunerne gennem det synlige marked. Dertil estimerede Colliers via sin AI-software, at cirka 100.000 m² blev udlejet off-market uden forudgående annoncering på Ejendomstorvet.
Det svarer til knap 22 procent af den samlede estimerede udlejningsaktivitet.
Andelen kan ikke uden videre overføres til alle geografiske områder og ejendomstyper. Tallene viser imidlertid, at off-market-udlejninger udgør en væsentlig del af markedet og derfor bør indgå i virksomhedernes beslutningsgrundlag.
Et off-market-lejemål kan eksempelvis være:
· Et lejemål, hvor en kommende fraflytning endnu ikke er offentliggjort.
· Et fremlejemål, som ønskes afsat uden offentlig annoncering.
· Et større lejemål, der kan opdeles for den rette lejer.
Disse muligheder afdækkes typisk gennem løbende kontakt med ejere og erhvervsmæglere samt gennem kendskab til, hvilke virksomheder der er i bevægelse.
Et off-market-lejemål er ikke automatisk billigere eller bedre end et offentligt annonceret lejemål. Værdien ligger først og fremmest i adgangen til flere relevante alternativer, som giver et mere dækkende billede af markedet.
Markedet skal også afdækkes fremadrettet
En virksomhed, som ønsker at flytte ind i nye lokaler om eksempelvis 9–12 måneder, har også behov for at vide, hvilke muligheder der forventes at opstå frem mod den ønskede overtagelsesdato.
En tidlig markedsscreening er også relevant, hvis virksomheden som udgangspunkt ønsker at blive i sit nuværende lejemål.
Konkrete og realistiske alternativer gør det muligt at vurdere, om vilkårene i den nuværende lejekontrakt fortsat er konkurrencedygtige. Samtidig giver alternativerne et oplyst grundlag for en dialog med udlejer om de fremtidige lejevilkår.
Opgaven er derfor ikke blot at udarbejde en liste over de lejemål, der er tilgængelige lige nu. En grundig markedsscreening indbefatter:
· Afklare virksomhedens langsigtede behov for beliggenhed, areal, indretning og fleksibilitet.
· Undersøge både offentligt annoncerede lejemål og relevante off-market-muligheder.
· Vurdere den forventede udvikling frem mod virksomhedens ønskede overtagelsesdato.
· Sammenligne lejemålene med fokus på lejevilkår og match ift. de funktionelle behov.
· Vurdere, hvordan hvert lejemål understøtter virksomhedens langsigtede mål og ønsker.
I et marked, hvor en væsentlig del af udlejningerne sker uden offentlig annoncering, bliver specialiseret rådgivning og løbende dialog med markedets aktører stadig vigtigere.
AT consulting rådgiver virksomheder, der ønsker en professionel og effektiv proces, når de skal finde og leje deres næste erhvervslejemål. Læs mere om løsningen Markedsscreening på forsiden af hjemmesiden.
Mit mål er at give jer et fuldt oplyst beslutningsgrundlag, før I tager stilling til, om det er bedst at flytte eller genforhandle jeres nuværende erhvervslejekontrakt.
